アパート経営とは??

アパート経営とは
  • アパート経営は不動産投資のひとつであり、数ある不動産投資方のなかでも安定した収益をだせるものです。
  • アパートを1棟or複数棟所有し、部屋を第三者に貸し出すことで家賃収入を得られます。
  • 購入する不動産を担保にすることで、金融機関から購入資金を借り入れます。
  • 家賃収入からローンを返済することで差額が毎月の利益になります。
  • ローン完済後は無担保の不動産を資産として残すことができます。
アパート経営の仕組み

アパート経営4大メリット

  • 長期的な安定収入でローン残債を減らしてくれ、老後を迎えた時には私的年金にもなります。
  • 万一の為の生命保険代わりにもなり、安心して取り組めるアパート経営です。

土地が手に入る

土地が手に入る
  • アパート経営の場合は建物が老朽化しても土地が資産として残ります。家賃収入からローン返済をすることで毎月の差額が残ると同時に資産を造ってくれます。
  • 老朽化により建物を取り壊しても土地が残ります。
  • 更地にして売却することで大きい現金が入ってきます。(購買層の幅が広い)
  • 土地を購入して新しいアパートを建てたい人
  • 土地を購入して自宅を建てたい人
  • 土地を購入して駐車場経営をしたい人
  • 土地を購入して店舗・テナントビルを建てたい人

一方、ワンルームマンションの場合は老朽化に伴い建物価値が下がります。土地は区分されているので土地だけ売却することはできません。

ワンルームマンションを居住用として購入する方も少ない。

長期的に「安定した収入」が得られる

長期的に「安定した収入」が得られる
  • 毎月の家賃収入がローン返済額よりも多いため、毎月安定したキャッシュフローを得られます。
  • ローンを組んでいても家賃がローンを減らしてくれます。

老後資金対策に

老後資金対策に
  • 年金支給減少傾向にあり、受給年齢の引き上げも囁かれております。公的年金だけでは老後豊かなセカンドライフは送れるのか。
  • アパート経営は、毎月安定した家賃収入を得ることができるので、定年退職後の私的年金として大きな力になります。

生命保険代わりになる

生命保険代わりになる

アパート購入の際にローンを組む場合は、銀行の指定する『団体信用生命保険』が組み込まれます。オーナー様に万一の事があった場合、ローンの残債は生命保険によって完済されます。

残されたご家族には無借金のアパート(数千万円~数億円の資産)と毎月数十万円~数百万円の家賃を得られます。契約している生命保険を解約し、アパート経営を選択されるオーナー様も多いです。

アパート経営シミュレーション

例 30年ローン・10世帯のアパートを購入した場合

ローン返済期間
ローン完済後

※管理費(月額家賃の5%程度)・定期清掃費(月/5,500円~)・固定資産税(土地・建物)・共用部電気水道代金等は別途かかります。

※物価の変動やその他諸事情により変動する場合があります。

アパート経営4大リスク

修繕リスク

他社の場合

他社は人件費捻出のため修繕費原価に対して20~30%増の費用になるのが殆どですが、40%~価格を上乗せしてオーナー請求する事もある。

また管理会社→(中間マージン)施工会社→(中間マージン)下請け会社→(中間マージン)孫請け会社といったように中間マージンが大幅に増えます。

当社の場合

  • 当社は自社で抱えた職人に依頼する為原価に近い程度
  • また、当社は賃貸管理を物件近くの管理会社へ委託することにより、自社管理社員を多く設けず、人件費を大幅に抑えております。

中間マージンを必要としないのでオーナー負担を減らすことができます。

空室リスク

管理会社で入居率がかわります。

他社の場合

不動産業で共有できるレインズ等のネットに載せて募集する事しかしていません。

これだけでは毎日何千~何万件と新たな物件が載せられる(更新)中でその物件が埋もれてしまいます。

これでは素晴らしい物件が空室続きになってしまいます。

当社の場合

当社下請けの地元管理会社にリーシング(入居付け)を依頼します。当社は地元管理会社へ管理費を支払って管理を依頼しています。

入居率が低い物件だと地元管理会社も儲けが出ません。入居率を上げる為彼らも必死に集客してくれます。

  • レインズ等ネット集客(他社はこれだけがほとんどです)
  • 来客による集客
  • 管理会社による直接営業(物件近くの企業や大学等)

また物件近くの地元管理会社に管理依頼する事により、電気ガス水道・災害時のトラブルは早急に現地へ向かい対応してくれます。

港区にある当社が23区外の東京都下や神奈川・埼玉・千葉へ向かうのに準備を含めて2時間以上かかります。

地域密着の管理会社に任せる事により入居離れを防ぎ安心して長期で暮らして頂きます。

もっというとアパートは複数戸数なので賃料収入が0%か100%にならない。

ワンルームマンションだと0%か100%です。

家賃滞納リスク

  • 入居者審査の際に、勤務先や年収などをしっかり確認し、家賃滞納をするような家計状況に陥りにくい人物か確認する
  • 連帯保証人の勤務先や年収などをしっかり確認しておく

ただ、転職やリストラ、勤務先倒産など、入居者の家計に予期しない変化が訪れる場合もあるだろう。

また、入居希望者に対して目の肥えた不動産会社といえども、人物の評定が難しい面もある。連帯保証人に関しても同様だ。

そうした事態を防ぐための手段として、入居者に「家賃保証サービス」へ加入してもらう方法が挙げられる。

家賃保証サービスとは、入居者に一定の保証料を、家賃保証サービスを提供している賃貸保証会社に支払ってもらい、家賃滞納が生じた場合、賃貸保証会社が一定期間の家賃を貸主に支払うシステム。

これは、貸主にとっては負担が少ないのに保証が得られるというメリットがあり、入居者にとっては連帯保証人がいなくても賃貸契約を結べるメリットがある。

家賃滞納のトラブルが多かった為、現代では『保証サービス加入必須』が殆どです。

災害リスク

まず火災保険に加入する事です。火災保険と聞くと「補償範囲にふくまれているのは火災だけでは?」と思った方もいるかもしれませんが、火災保険の補償範囲には以下のようなトラブルも含まれています。

  • 落雷
  • 破裂・爆発
  • 風災・雹災・雪災
  • 水濡れ
  • 水災
  • 盗難
  • 騒擾・集団行為等に伴う暴力行為
  • 建物外部からの物体の落下・飛来・衝突

保険会社ごとに多少の補償範囲の違いはあると言っても、火災保険に加入しているだけで多くのトラブルから投資用不動産を守ることにつながります。

地震は補償範囲に含まれていないため、火災保険に付加する形で加入する必要がありますが、地震によるトラブルにも対応可能です。

※その他の保険

【施設賠償責任保険】

  • 施設の安全性の維持・管理の不備や、構造上の欠陥
  • 施設の用法にともなう仕事の遂行が原因で他人や物に損害を与えた時に保険金が支払われます。

リスクを回避して安心してアパート経営を行うために

年金問題や不景気での企業倒産やリストラなど、誰もが不安の種がたくさんある現在。

株式会社リバード・インベストなら土地がなくても、少額の自己資金で安心してアパート経営がはじめられます。

様々な不動産取引を経験している私たちにお任せください。徹底したリスク回避で投資として不動産をご購入されるお客様に1%でも高い安心へ近づけられるよう、真摯にお客様と不動産をつなげていきます。

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